Ein Projekt lebt von der Reihenfolge aus Grundstück, Bau und Abverkauf. Steigen die Kosten oder stockt der Absatz, fehlt die nächste Rate, während Anzahlungen bereits im Bau stecken und Grundbuch sowie Sicherungsregeln bestimmen, wer zugreifen kann.
Baukosten und Baufortschritt
Baukosten werden in der Entwicklung oft auf einem Stand kalkuliert, der Einkaufspreise und Bauzeit von einem früheren Termin fortschreibt. Verteuert sich das Gewerk oder verlängert sich der Rohbau, steigt der Mittelbedarf, bevor die nächste Erwerberrate oder die nächste Kreditrate gezogen werden darf. Viele Finanzierungen zahlen nur gegen Bautenstand aus. Ein Bautenstand, der hinter dem Kostenplan liegt, öffnet die Linie nicht, obwohl die Rechnung des Unternehmers fällig ist. Die Liquidität des Projekts hängt damit am Nachweis des Fortschritts und nicht an der Summe der ursprünglich geplanten Kosten.
Nachträge, Behinderungen und noch nicht beauftragte Restgewerke gehören in eine aktuelle Projektliste mit Betrag und Fälligkeit. Eine Gesamtsumme ohne diese Stücke verdeckt, welche Zahlung die nächste Baustelle stoppt. Einbehalte für Mängel und noch nicht abgenommene Leistungen sind noch kein ersparter Aufwand. Sie werden fällig, sobald der Mangel beseitigt ist oder die Abnahme kommt. In der Krise ist der Vergleich aus bereits ausgezahlten Kreditteilen, bereits vereinnahmten Erwerbermitteln und noch offenen Baukosten aussagekräftiger als die ursprüngliche Renditerechnung.
Mezzanine
Mezzanine-Kapital steht vertraglich zwischen klassischem Darlehen und Eigenkapital. Es ist oft nachrangig gegenüber der grundpfandrechtlich gesicherten Bank, höher verzinst und mit eigenen Auflagen versehen. Nachrang bedeutet hier zunächst den vertraglich vereinbarten Rang gegenüber bestimmten Gläubigern. Er ist nicht automatisch derselbe gesetzliche Nachrang wie bei einem Gesellschafterdarlehen nach § 39 der Insolvenzordnung. Ob zusätzlich ein qualifizierter Rangrücktritt vorliegt, der in der Überschuldungsprüfung wirkt, entscheidet der Vertragstext nach § 19 Absatz 2. Die Bezeichnung Mezzanine allein genügt für keine der beiden Folgen.
Vor einer Auszahlung oder einer Umwandlung in Eigenkapital sind Zinszahlung, Wandlungsrecht und Kündigungsrecht zu lesen. Eine Zinsstundung ist noch keine Kapitalzufuhr. Eine Wandlung, die nur auf Verlangen des Kapitalgebers möglich ist, ist keine bereits beschlossene Eigenkapitalstärkung. In der Krise versuchen Beteiligte oft, Mezzanine wie Eigenkapital zu zeigen, damit Kennzahlen gegenüber der Bank halten. Das trägt nur, wenn der Vertrag und gegebenenfalls ein Gesellschafterbeschluss diese Qualität wirklich herstellen. Sonst bleibt eine teure Verbindlichkeit mit Rangfragen, die in der Planung als Abfluss und nicht als Polster steht.
Erwerberzahlungen und Grundbuch
Anzahlungen von Erwerbern sollen den Kaufpreis auf das entstehende Eigentum anrechnen. Sie sind nur geschützt, wenn der Anspruch auf Übereignung oder auf ein Erbbaurecht im Grundbuch abgesichert ist und die finanzierenden Grundpfandrechte die Freistellung nicht verhindern. Die Grundbuchordnung regelt die Führung des Grundbuchs. Eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle ist der typische Weg, den Anspruch des Erwerbers sichtbar zu machen. Ohne diese Eintragung ist die Zahlung ein ungesicherter Anspruch gegen den Entwickler, auch wenn der Notarvertrag schon beurkundet wurde.
In der Krise eines Entwicklers treffen diese Vormerkungen auf Finanzierer, die aus ihren Grundschulden vorgehen wollen, und auf Bauunternehmer mit eigenen Sicherungen. Die Rangstelle im Grundbuch entscheidet mit über den Erlös, nicht die Reihenfolge der Mahnungen. Eine aktuelle Grundbuchabschrift je Projekt, die Liste der Vormerkungen und die Freistellungsverpflichtungen der Kreditgeber gehören zusammen. Verkaufspreise aus dem Exposé ersetzen diese Abschrift nicht. Auch eine bereits geleistete Anzahlung darf in der Liquiditätsplanung nicht ein zweites Mal als erwarteter Zufluss stehen.
Makler- und Bauträgerverordnung
Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt für Gewerbetreibende, die bestimmte Tätigkeiten nach der Gewerbeordnung ausüben. § 3 enthält besondere Sicherungspflichten für Bauträger. Vermögenswerte des Auftraggebers dürfen danach erst entgegengenommen werden, wenn unter anderem der Vertrag wirksam ist, eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle eingetragen ist und die Freistellung von vorgehenden Grundpfandrechten gesichert ist. Weitere Raten sind an den Baufortschritt geknüpft. Die Verordnung beschreibt die zulässigen Vomhundertsätze. Sie werden hier nicht wiederholt, weil der konkrete Vertrag und der erreichte Bautenstand den jeweils zulässigen Teil bestimmen.
Wer Anzahlungen außerhalb dieser Voraussetzungen verwendet, verletzt nicht nur eine vertragliche Erwartung, sondern die Sicherungspflicht der Verordnung. In der Krise ist deshalb für jedes Projekt zu prüfen, welche Rate bereits vereinnahmt werden durfte und welcher Teil noch nicht durch Bautenstand gedeckt ist. Eine globale Verwendung aller Kaufpreisraten für das teuerste Gewerk widerspricht diesem Gedanken. Die Unterlagen aus § 3, insbesondere die Nachrichten des Notars und die grundbuchlichen Sicherungen, sind die Prüfliste. Allgemeine Hinweise auf Anzahlungen ohne diese Stücke bleiben ungenau. Die Verordnung selbst ist die Quelle, nicht eine Zusammenfassung in einem Prospekt.
Kommentare
2 KommentareIn der Projektliste steht das Gesamtbudget. Baukosten und Baufortschritt gegen die nächste Rate fehlen.
Die Anzahlung im Bau sagt nicht, wer zugreifen kann. Erwerberzahlungen und das Grundbuch kommen vor die Käufermail.